Отримуйте інформацію лише з офіційних джерел
Єдиний Контакт-центр судової влади України 044 207-35-46
Узагальнення судової практики розгляду земельних спорів за період 2015- І півріччя 2018 року
Мета роботи:
При підготовці узагальнення використані дані та узагальнення надані районними судами м. Харкова та міськими, районними, міськрайонними, судами Харківської області, а також дані Апеляційного суду Харківської області по судовій практиці щодо розгляду земельних спорів за 2015- І півріччя 2018 року.
Нормативне врегулювання справ зазначеної категорії.
1) Земельний кодекс України;
2) Водний кодекс України;
3) Закон України «Про охорону земель»;
4) Закон України «Про державний контроль за використанням та охороною земель»;
5) Закон України «Про оренду землі»;
6) Закон України «Про землеустрій»;
7) Закон України «Про оцінку земель»;
8) Закон України «Про Державний земельний кадастр»;
9) Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток»;
10) Закон України «Про державну експертизу землевпорядної документації»;
11) Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру»;
12) Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики визначення розміру шкоди, заподіяної внаслідок самовільного зайняття земельних ділянок, використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, зняття ґрунтового покриву (родючого шару ґрунту) без спеціального дозволу»;
13) Постанова Кабінету Міністрів України «Про надання земельних ділянок у постійне користування»;
14) Постанова Кабінету Міністрів України «Про організацію робіт та методику розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв)»;
Слід також застосовувати висновки викладені у рішеннях Конституційного суду України (далі КСУ) від 01.04.2010 року №10-рп/2010, щодо розмежування юрисдикції земельних спорів та від 22.09.2005 року №5-рп/2005 про постійне користування земельними ділянками та правові висновки Великої Палати Верховного Суду (далі Великої Палати ВС) та Верховного Суду України (далі - ВСУ) викладені у постановах вказаних судів.
Так судам необхідно звернути увагу на останні постанови Великої палати ВС у земельних відносинах: № 401/2400/16-ц від 24.04.2018 року, № 822/238/15 від 25.05.2018 року, № 536/233/16-ц від 21.03.2018 року, № 363/2449/14-а від 14.03.2018 року, № 361/2965/15-а від 04.04.2018 року, № 809/1946/15 від 21.03.2018 року, № 363/2449/14-а від 14.03.2018 року, № 522/18500/13-а від 28.03.2018 року, № 184/2470/13 від 21.03.2018 року, № 911/4111/16 від 16.05.2018 року, № 348/992/16-ц від 13.03.2018 року, № 306/2004/15-ц від 13.03.2018 року, № 359/2421/15-ц від 05.06.2018 року, № 367/2271/15-ц від 30.05.2018 року, № 368/1158/16-ц від 30.05.2018 року.
ВСУ у земельних відносинах за 2015-2017 роки: 6-1634цс17 від 18.10.2017 року, № 6-1449цс17 від 11.10.2017 року, № 6-2686цс16 від 27.09.2017 року, № 6-3059цс16 від 22.06.2017 року, № 6-2973цс16 від 14.06.2017 року, № 6-2354цс16 від 14.06.2017 року, № 6-872цс17 від 07.06.2017 року, № 6-403цс17 від 05.04.2017 року, № 6-3113цс15 від 23.11.2016 року, № 6-464цс16 від 12.10.2016 року, № 6-2588цс15 від 14.09.2016 року, № 6-2983цс15 від 11.05.2016 року, № 6-2824цс15 від 20.04.2016 року, № 6-824цс16 від 11.05.2016 року, № 6-14цс15 від 25.05.2015 року тощо.
Практика Великої Палати Верховного Суду.
З набранням чинності 15.12.2017 року Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» розпочав роботу Верховний Суд (далі - ВС), який відповідно до ст. 36 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» є найвищим судом у системі судоустрою України, який забезпечує сталість та єдність судової практики у порядку та спосіб, визначені процесуальним законом.
У складі ВС, відповідно до ст.ст. 44, 45 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» утворені судові палати Касаційного Цивільного суду, Касаційного Кримінального суду, Касаційного господарського суду, Касаційного Кримінального суду та Велика Палата Верховного Суду.
Так, на Велику Палату ВС, яка є постійно діючим колегіальним органом ВС, до складу якого входить двадцять один суддя ВС, покладено функції уніфікації (сприяння єдності) судової практики.
Відповідно до ч. 3 ст. 403 ЦПК України (в редакції від 15.12.2017 року) суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об’єднаної палати, передає справу на розгляд Великої Палати, якщо така колегія (палата, об’єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів (палати, об’єднаної палати) іншого касаційного суду.
Згідно ч. 5, 6 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов’язковими для всіх суб’єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права
З огляду на зазначені норми права, саме висновки Великої Палати ВС є обов’язковими для застосування, оскільки саме на цю палату покладені функції єдності судової практики.
Слід також підкреслити, що попередні правові висновки ВСУ, Постанови Пленуму ВСУ (Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ) не втратили свою чинність та підлягають застосуванню до того часу, поки Велика Палата ВС не знайде підстав для відступлення від таких правових висновків.
За 7 місяців роботи Велика Палата ВС вже не раз відступала від попередніх правових позицій ВСУ, особливо стосовно юрисдикційної підвідомчості земельних спорів. З огляду на практику Великої Палати ВС, слід звернути свою увагу на наступні постанови суду.
1.1. При розмежуванні юрисдикції цивільних та адміністративних судів, слід звертати увагу на те, чи стала земельна ділянка об’єктом приватної власності.
Постановою Великої Палати ВС від 24.04.2018 року по справі № 401/2400/16-ц залишено без змін ухвалу апеляційного суду про закриття провадження у справі з підстав п. 1 ч. 1 ст. 205 ЦПК України, оскільки справа повинна розглядатись за правилами адміністративного судочинства.
Постанова мотивована тим, що позивач звернулась до суду про визнання недійсним рішення міської ради про відмову в наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок та визнання права на розробку проекту землеустрою. Таким чином, позивачка звернулася до суду з позовом на захист свого інтересу в отриманні земельної ділянки для ведення садівництва, який не було реалізовано в порядку, передбаченому ч. 6, абз. 1 ч. 7 ст. 118 ЗК України. При цьому в позовній заяві позивач послалась на те, що внаслідок порушення відповідачем строку розгляду клопотання про надання дозволу на розробку проекту землеустрою вона має право на розроблення проекту землеустрою без отримання такого дозволу. Наявності існуючого речового права позивачки або інших осіб на цю земельну ділянку суди не встановили.
З аналізу наведених норм убачається, що Світловодська міськрада під час прийняття рішення про відмову в наданні дозволу на розробку проекту із землеустрою щодо відведення земельної ділянки здійснювала владні управлінські функції, оскільки в цих правовідносинах відповідач реалізує свої контрольні функції у сфері управління, що підпадає під юрисдикцію адміністративного суду.
До подібного висновку дійшла Велика Палата ВС в постанові від 25.05.2018 року по справі № 822/238/15, при цьому зазначено, що при наданні дозволу на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок з метою передачі в оренду орган місцевого самоврядування виконує владні управлінські функції, а тому спір повинен розглядатись за правилами адміністративного судочинства.
Ті самі мотиви зазначені в постанові Великої Палати ВС від 21.03.2018 року по справі № 536/233/16-ц, при цьому зазначено, що позивачка звернулася до суду з позовом на захист свого інтересу в отриманні земельної ділянки для ведення фермерського господарства, який не було реалізовано внаслідок відмови місцевої ради в погодженні проекту землеустрою щодо відведення такої земельної ділянки та скасування раніше прийнятого місцевою радою рішення про надання позивачці дозволу на розробку проекту землеустрою. Наявність існуючого речового права позивачки або інших осіб на цю земельну ділянку судами не встановлено. Отже, розгляду адміністративними судами підлягають спори, що мають в основі публічно-правовий характер, тобто випливають із владно-розпорядчих функцій або виконавчо-розпорядчої діяльності публічних органів. Якщо в результаті прийняття рішення особа набуває речового права на земельну ділянку, то спір стосується приватноправових відносин і підлягає розгляду в порядку цивільного чи господарського судочинства залежно від суб'єктного складу сторін спору.
В іншій постанові Великої Палати ВС від 14.03.2018 року по справі № 363/2449/14-а залишено без змін ухвалу апеляційного адміністративного суду про закриття провадження у справі з підстав підвідомчості справи цивільному суду.
Постанова мотивована тим, що позивач звернувся до суду з вимогами визнати протиправним і скасувати рішення сільської ради у частині виділення Особі 1 у приватну власність земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд. Зазначено, що у відносинах, які склалися між учасниками справи, сільська рада як власник землі вільна у виборі суб'єкта щодо передачі земельної ділянки в приватну власність у порядку, визначеному законом та не здійснює при цьому владні управлінські функції. Тому предметом позову є саме перевірка правильності формування волі однієї зі сторін стосовно розпорядження землею та передачі відповідних прав щодо неї, що не є предметом розгляду за правилами КАС України (у редакції, чинній на час прийняття рішення). Також Велика Палата ВС послалась на рішення Конституційного Суду України від 16.04.2009 року № 7-рп/2009, в якому зазначено, що поміж іншим органи місцевого самоврядування можуть приймати ненормативні акти, які передбачають конкретні приписи, звернені до окремого суб'єкта чи юридичної особи, застосовуються одноразово і після реалізації вичерпують свою дію.
До подібної думки дійшла Велика Палата ВС в постанові від 04.04.2018 року по справі № 361/2965/15-а, при цьому зазначено, що спір у справі виник між юридичною особою та органом місцевого самоврядування з приводу неправомірності, на думку позивача, прийняття рішень щодо оформлення права власності третіх осіб на об'єкти нерухомості згідно з придбаними майновими паями та незаконності відповідних свідоцтв про право власності цих осіб, виданих їм на підставі рішень суб'єкта владних повноважень. При цьому такі рішення та свідоцтва, як випливає із наведених у позові мотивів, порушують права Кооперативу імені Щорса на майно реорганізованого КСП імені Щорса, правонаступником якого є позивач. Тобто оскаржувані ненормативні акти індивідуальної дії відповідача - суб'єкта владних повноважень є реалізованими у зв'язку з отриманням третіми особами свідоцтв про право власності на майнові паї, а тому подальше їх оспорювання може безпосередньо вплинути на майнові права цих осіб (у цьому випадку як юридичних, так і фізичних), отже, виникає спір про право цивільне, який вирішується за правилами цивільного чи господарського (залежно від суб'єктного складу процесу), але не адміністративного судочинства.
До подібної думки Велика Палата ВС приходила у постановах: від 21.03.2018 року по справі № 809/1946/15, від 14.03.2018 року по справі № 363/2449/14-а, від 28.03.2018 року по справі № 522/18500/13-а, від 21.03.2018 року по справі № 184/2470/13, від 16.05.2018 року по справі № 911/4111/16.
З огляду на вказані позиції Великої Палати ВС можна зробити висновок, що визначальною ознакою для розмежування юрисдикції справи щодо оскарження рішення органу місцевого самоврядування у земельних відносинах є те, чи набув право власності (чи користування) земельною ділянкою суб’єкт цивільних відносин (Фізична особа). При задовільній відповіді на вказане питання – спір підлягає розгляду за правилами цивільного судочинства. При негативній відповіді – за правилами адміністративного судочинства.
1.2. При розмежуванні юрисдикції цивільних та господарських судів, слід звертати увагу на те, для яких цілей отримано земельну ділянку.
Постановою Великої Палати ВС від 13.03.2018 року по справі № 348/992/16-ц залишено без змін ухвалу суду першої інстанції, залишену без змін судом апеляційної інстанції про закриття провадження у справі, оскільки спір підлягає розгляду у господарському суді.
Постанова мотивована тим, що хоча відповідач оформляв з органом місцевого самоврядування договір оренди земельної ділянки з метою ведення фермерського господарства, як фізична особа, однак після державної реєстрації цього договору відповідачем засновано фермерське господарство, яке зареєстроване як юридична особа. Тобто у правовідносинах користування спірною земельною ділянкою відбулася фактична заміна орендаря і обов'язки землекористувача земельної ділянки перейшли до фермерського господарства з дня його державної реєстрації, а тому сторонами у спірних правовідносинах мають бути юридичні особи
1.3 При розмежуванні юрисдикції цивільних та господарських судів, слід звертати увагу на те, що фізична особа не в усіх правовідносинах виступає в якості фізичної особи-підприємця, якщо вона має такий статус.
Постановою Великої Палати ВС від 13.03.2018 року по справі № 306/2004/15-ц скасовано ухвалу апеляційного суду про закриття провадження з підстави підвідомчості справи господарському суду та справу направлено на новий апеляційний розгляд.
Постанова мотивована тим, що відповідач - фізична особа отримав в оренду комунальну земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яку у подальшому придбав у приватну власність для тієї ж мети. Відтак, Велика Палата ВС вважає, що відповідач набув цивільні права на земельну ділянку у спірних правовідносинах як фізична особа - суб'єкт земельних відносин. Наявність у відповідача статусу підприємця не може свідчити про те, що з моменту його державної реєстрації як фізичної особи-підприємця він виступає в такій якості у всіх правовідносинах, зокрема і щодо набуття в оренду чи у власність земельної ділянки. У разі позбавлення Особи 1 статусу підприємця він не позбавляється набутих раніше цивільних прав і обов'язків фізичної особи, зокрема і права власності на земельну ділянку, придбану для здійснення підприємницької діяльності.
Постановою Великої Палати ВС від 05.06.2018 року по справі № 359/2421/15-ц скасовано рішення суду першої інстанції про відмову у позові, апеляційної інстанції про відмову у позові у зв’язку із застосуванням строку позовної давності та ухвалу касаційного суду про залишення рішення апеляційного суду без змін та справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова мотивована тим, що суди попередніх інстанцій помилково вважали, що прокурор пропустив строк позовної давності оскільки він має вираховуватись із моменту, коли особа дізналася, або могла дізнатися про порушення своїх прав. Разом з тим суди всупереч вимог ч. 1 ст. 261 ЦК України не з'ясували, з якого моменту у прокурора виникло право на звернення до суду з позовом в інтересах держави, а також не з'ясували, коли саме Кабінету Міністрів України стало відомо про порушення державних інтересів щодо права власності на вищезазначені земельні ділянки. Таким чином, Велика Палата ВС дійшла висновку, що пред'явлення позову самою особою, право якої порушене, так і в разі пред'явлення позову в інтересах цієї особи іншою уповноваженою на це особою, відлік позовної давності обчислюється з одного й того самого моменту: коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Однак в даному випадку Велика Палата ВС зважила на те, що прокурор звертався до суду не від імені органу місцевого самоврядування, який допустив порушення земельного законодавства, а від імені Кабінету Міністрів України, як розпорядника державних земель. Таким чином, суд повинен був встановити коли саме Кабінет Міністрів України міг дізнатись про порушення його прав, а не орган місцевого самоврядування.
Подібне зазначено у постанові Великої Палати ВС від 22.05.2018 року по справі № 469/1203/15-ц, а саме: «висновки суду першої інстанції, з якими погодився касаційний суд, що перебіг строку позовної давності починається з часу, коли Березанська РДА здійснила незаконну передачу земель, а не з часу, коли особа (орган місцевого самоврядування), право якої порушено, або прокурор, який звертається за захистом порушеного права, дізналися про таке порушення, - є помилковим».
Подібні висновки робила Велика Палата ВС у постановах: від 30.05.2018 року по справі № 367/2271/15-ц, від 30.05.2018 року по справі № 368/1158/16-ц.
Таким чином, з огляду на практику Великої Палати ВС при розгляді позовних вимог за позовами прокурора в інтересах держави чи органів місцевого самоврядування, необхідно звертати уваги коли могли дізнатись про порушення своїх прав саме ті органи, від імені яких звертається прокурор.
Практика Верховного Суду України.
ВСУ у постанові від 14.06.2017 року по справі № 6-2973цс16 зробив правовий висновок, що згідно із ч. 4 ст. 133 ЗК України заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) може бути лише банк. Вирішуючи спір, суди залишили поза увагою, що спірна земельна ділянка, яка передана в іпотеку на забезпечення зобов’язань за договором позики, укладеним між фізичними особами, відноситься до категорії земель сільськогосподарського призначення та була надана позивачці для ведення фермерського господарства, та не з’ясували, чи фізична особа могла бути іпотекодержателем цієї земельної ділянки з урахуванням положень ч. 4 ст. 133 ЗК України.
ВСУ у постанові від 23.11.2016 року по справі № 6-3113цс15 зробив правовий висновок, що згідно з ч. 1 ст. 92 ЗК України (у редакції чинній на час виникнення спірних відносин) право постійного користування земельною ділянкою – це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановленого строку.
Зі змісту ч. 2 ст. 92 ЗК України вбачається, що передача земельної ділянки у постійне користування громадянам не передбачена.
Пунктом 6 Перехідних положень ЗК України визначено, що громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні до 1 січня 2008 року переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них.
Отже, земельні ділянки, надані громадянам або юридичним особам у постійне користування, перебувають у власності держави або у власності територіальної громади до переоформлення у встановленому порядку та отримання у власність чи користування.
Відповідно до частини першої статті 125 ЗК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.
Згідно із частиною першою статті 407 ЦK України право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Відповідно до статті 1225 ЦK України право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців за загальними правилами спадкування (зі збереженням її цільового призначення) при підтвердженні цього права спадкодавця державним актом на право власності на землю або іншим правовстановлюючим документом. У порядку спадкування можуть передаватися також право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), право користування чужим майном (сервітут).
Згідно статті 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.
Аналіз зазначених норм свідчить про те, що право користування земельною ділянкою, що виникло в особи лише на підставі державного акта на право користування земельною ділянкою без укладення договору про право користування земельною ділянкою із власником землі, припиняється зі смертю особи, якій належало таке право і не входить до складу спадщини.
Подібний правовий висновок зроблено ВСУ у постанові від 05.10.2016 року по справі № 6-2329цс16.
ВСУ у постанові від 12.10.2016 року по справі № 6-464цс16 зробив правовий висновок, що ч. 1 ст. 5 Закону № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» встановлено, що матеріали обміну земельними частками (паями), проведеного за бажанням їх власників, оформлюють сільські, селищні, міські ради та районні державні адміністрації в межах їх повноважень щодо виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) до моменту видачі державних актів на право власності на земельну ділянку.
Статтею 14 цього Закону передбачено, що в разі якщо власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може обміняти її на іншу земельну ділянку на межі цього або іншого масиву. Обмін земельними ділянками здійснюється за згодою їх власників відповідно до закону та посвідчується нотаріально.
Згідно з пунктом 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2012 року, не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.
Отже, законодавець передбачив декілька підстав отримання у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення, зокрема як земельний пай при приватизації сільськогосподарських підприємств для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або як землі для ведення сільського господарства.
Законодавець не закріпив у ЗК України чи інших законах України порядок міни земельних часток (паїв) в інших випадках.
Отже, аналіз зазначених норм права дає можливість зробити висновок про те, що обміняними можуть бути земельні ділянки за схемою «пай на пай» та лише у випадку, передбаченому статтею 14 Закону № 899-IV.
ВСУ у постанові від 14.09.2016 року по справі № 6-2588цс15 зробив правовий висновок, що з аналізу ст. 157 ЗК України, п.п. 1, 3 Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 19.04.1993 року № 284 вбачається, що користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів позбавляє орендодавця права одержати дохід у вигляді орендної плати за землю, який він міг би отримувати, якби його право не було порушено. Отже, у випадку неукладення договору оренди, суперфіцію або інших правочинів як правових підстав для користування земельною ділянкою з вини користувача настають правові наслідки, передбачені ст. 157 ЗК України та Порядком, а саме відшкодування збитків власникам земельних ділянок.
ВСУ у постанові від 14.09.2016 року по справі № 6-2588цс15 зробив правовий висновок, що державні акти на право власності на земельні ділянки є документами, що посвідчують право власності й видаються на підставі відповідних рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, то у спорах, пов’язаних із правом власності на земельні ділянки, недійсними можуть визнаватися як зазначені рішення, на підставі яких видано відповідні державні акти, так і самі акти на право власності на земельні ділянки.
Визнання недійсними державних актів на право власності вважається законним, належним та окремим способом поновлення порушених прав у судовому порядку.
У справі, яка переглядається, суди на порушення норм ст.ст. 15, 16 ЦК України, ст. 152 ЗК України дійшли передчасних висновків про те, що визнання недійсним державного акта на право власності на земельну ділянку без установлення незаконності рішення відповідного органу, на підставі якого він виданий, не є належним та окремим способом захисту порушених прав.
Практика Касаційного суду
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ (далі - ВССУ) від 29.03.2017 року по справі № 640/14423/15-ц скасовано рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог про внесення змін до договору оренди шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі та скасовано ухвалу суду апеляційної інстанції про залишення рішення без змін і справу направлено на новий апеляційний розгляд.
Ухвала мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не врахували, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати, неправильно застосували норми ч. 2 ст. 651 ЦК України, не врахували, що в договорі оренди передбачено можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, та дійшли передчасного висновку про відсутність підстав для внесення змін до договору оренди в частині визначення розміру грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати.
Ухвалою ВССУ від 22.03.2017 року по справі № 640/4283/16-ц скасовано рішення суду апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог та залишено в силі рішення суду першої інстанції про задоволення позову та визнання недійсним рішення Харківської міської ради про передачу у власність земельної ділянки і визнано припиненим право приватної власності за Особою 1.
Ухвала мотивована тим, що непогодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами позбавляє землевпорядну організацію виготовити технічну документацію із землеустрою та погодити технічну документацію з компетентними органами та затвердити відповідний проект землеустрою.
Судом установлено, що передана у приватну власність Особі 1 земельна ділянка виділялась в натурі між уже сформованих земельних ділянок, належних іншим власникам, тому необхідно погоджувати межі земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами.
Пунктом 3.12. Інструкції про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 18.05.2010 № 376, передбачено, що закріплення межовими знаками меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється виконавцем у присутності власника (користувача) земельної ділянки, власників (користувачів) суміжних земельних ділянок або уповноваженою ним (ними) особою.
Частиною 2 ст. 185 ЗК України землеустрій здійснюється відповідно до закону. Таким чином, погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами є самостійним заходом визначення (встановлення) в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок.
Апеляційний суд, посилаючись на те, що оскарженим рішенням ради права позивача не порушені, не звернув уваги на те, що Особою 1 приватизовано частину земельної ділянки, яка перебувала в користуванні позивача і зазначені вище порушення законодавства призвели до негативних наслідків для позивача.
Ухвалою ВССУ від 21.12.2016 року по справі № 617/445/16-ц скасовано рішення суду першої інстанції про відмову у позові з підстави застосування строку позовної давності та ухвалу апеляційного суду про залишення рішення без змін та справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Ухвала мотивована тим, що позивач просила суд встановити межі між земельними ділянками. У п. 36 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07.02.2014 року № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» судам роз’яснено, що за змістом ст. 391 ЦК України позовна давність не поширюється на вимоги власника чи іншого володільця про усунення перешкод у здійсненні ним права користування чи розпорядження своїм майном, що не пов'язані з позбавленням володіння, оскільки правопорушення є таким, що триває у часі. У зв'язку із цим тривалість порушення права не перешкоджає задоволенню такої вимоги судом. В ухвалі зазначено, що наведеного суди не врахували та дійшли передчасного висновку про застосування до спірних правовідносин наслідків спливу строку позовної давності, оскільки суд першої інстанції у порушення п. 1 ч. 6 ст. 130 ЦПК України не уточнив позовних вимог, зокрема не звернув уваги на те, що по суті це є позовом про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, що є негаторним позовом, до якого строк позовної давності не застосовується, оскільки правопорушення є таким, що триває у часі.
Ухвалою ВССУ від 25.11.2015 року по справі № 622/462/14-ц скасовано ухвалу апеляційного суду про залишення рішення про задоволення позову без змін та справу направлено на новий апеляційний розгляд.
Ухвала мотивована тим, що згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Таким чином, підставою для розірвання спірного договору оренди може бути лише систематична несплата орендної плати. Аналогічна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду України від 12.12.2012 року у справі № 6-146цс12, яка відповідно до положень ст. 360-7 ЦПК України є обов’язковою для всіх судів України. Суд апеляційної інстанції не перевірив касових ордерів про оплату орендної плати, оскільки у відповідача перед позивачем існує заборгованість лише за один рік.
Практика місцевих судів м. Харкова і Харківської області та Апеляційного суду Харківської області.
1.1. Позовні вимоги стосовно оскарження рішень органів місцевого самоврядування щодо відмови у наданні земельної ділянки мають розглядатись за правилами адміністративного судочинства.
Ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 03.02.2016 року по справі № 611/961/15-ц скасовано рішення Барвінківського районного суду Харківської області від 26.11.2015 року про відмову у позові та провадження у справі закрито, оскільки спір має розглядатись за правилами адміністративного судочинства.
Закриваючи провадження у справі апеляційний суд керувався тим, що позивач звернувся до суду з позовними вимогами про визнання недійсним рішення органу самоврядування в частині відмови поділити земельну ділянку та надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо зміну виду використання з товарного сільськогосподарського виробництва на особисте селянське господарство та визнати за позивачем право на безкоштовне отримання земельної ділянки під особисте селянське господарство. Характер спірних правовідносин свідчить про те, що позивач оскаржує дії органу місцевого самоврядування, як органу публічної влади щодо відмови у наданні позивачу земельної ділянки та зміни її цільового призначення. Тобто має місце оскарження владних управлінських функцій, а вказана категорія справ підвідомча адміністративним судам України.
1.2. Під час визначення юрисдикційної підвідомчості спорів, слід звертати увагу на цільове призначення земельної ділянки, яка надавалась фізичній особі.
Ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 31.05.2016 року по справі № 2-623/4139/15, залишеною без змін ухвалою ВССУ від 20.03.2017 року скасовано рішення Ізюмського міськрайонного суду Харківської області від 11.03.2016 року про задоволення позовних вимог та провадження у справі закрито, оскільки спір повинен розглядатись за правилами господарського судочинства.
Ухвала мотивована тим, що прокурор в інтересах держави звернувся від імені органу місцевого самоврядування про скасування наказів про передачу земель сільськогосподарського призначення в оренду фізичній особі. Судом встановлено, що земельні ділянки отримані Особою 1 для цілей фермерського господарства і хоча договори оренди оформлені з фізичною особою, однак після отримання земельних ділянок в оренду було утворено фермерське господарство «КАС», де Особа 1 став його засновником і головою. Оскільки фермерські господарства є юридичними особами, їхні спори з іншими юридичними особами, у тому числі про надання чи продаж земель із державної або комунальної власності земельної ділянки для ведення фермерського господарства підсудні господарським судам. Таким чином, спори з приводу земельних ділянок, які були видані фізичним особам для ведення фермерського господарства і в подальшому використовуються ними у господарській діяльності фермерського господарства підлягають розгляду в порядку господарського судочинства.
2.1. При розгляді справ про визнання права власності на земельний пай, слід звертати увагу на те, чи був позивач членом колективного сільськогосподарського кооперативу на момент складення списків на отримання сертифікату на право на земельну частку пай.
Рішенням Богодухівського районного суду Харківської області від 24.06.2016 року по справі № 613/565/15-ц позовні вимоги про визнання права на земельну частку (пай) задоволено.
Рішення мотивовано тим, що позивач була членом сільськогосподарського кооперативу, що підтверджується архівним витягом з протоколу № 11 засідання правління КСП «Вперед» від 13.12.1994 року. СТОВ «Вперед» (реорганізованого КСП «Вперед») надав довідку від 05.03.2014 року, що позивач дійсно працювала КСП «Вперед» з 15.11.1994 року по 31.10.1996 року та була помилково пропущена в списках на отримання сертифікату на право на земельну частку (пай).
Відповідно до п. 24 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 7 від 16.04.2004 року Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ ( Із змінами, внесеними згідно з Постановою Верховного Суду N 2 від 19.03.2010 ) «Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) та видачі державного акта про право власності на землю (пункт 17 розд. X «Перехідні положення» ЗК. Член колективного сільськогосподарського підприємства (далі - КСП), включений до списку, що додається до державного акта на право колективної власності на землю, набуває права на земельну частку (пай) з дня видачі цього акт. Невнесення до зазначеного вище списку особи, яка була членом КСП на час передачі у колективну власність землі, не може позбавити її права на земельну частку. При неможливості надати такій особі земельну частку (пай) з колективної власності через відсутність необхідної для цього землі остання відповідно до пункту 7 Указу Президента України від 8.08.1995 р. N 720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» має бути надана із земель запасу, створеного місцевою радою. Позови громадян, пов'язані з паюванням земель (зокрема, про визнання права на земельну частку (пай), її розмір, незаконність відмови у видачі сертифіката, виділення паю в натурі), можуть бути предметом розгляду судів. Відповідачами в таких справах є КСП, сільськогосподарські кооперативи, районна державна адміністрація, а також виконавчий орган чи орган місцевого самоврядування, що має вирішувати питання про виділення земельної частки (паю) в натурі, тощо.».
Таким чином, на день видачі підприємству державного акта на право колективної власності на землю, позивач працювала в цьому КСП, була її членом, а тому має право на земельну частку (пай). Оскільки строк позовної давності застосовується лише за заявою сторони у справі, а такої заяви до суду першої інстанції не заявлено, то суд задовольнив позовні вимоги.
2.2. Спадкування земельної частки (пая) можливо на підставі ст. 1218 ЦК України.
Рішенням Богодухівського районного суду від 05.01.2016 року по справі № 613/1640/15-ц відмовлено у задоволенні позовних вимог про визнання права власності на земельну частку (пай) в порядку спадкування. Суд першої інстанції дійшов висновку, що хоча мати позивача за життя отримала сертифікат на земельну частку (пай), однак право власності на земельну ділянку не оформила, у зв’язку з чим суд вважав, що позивач не може успадкувати земельну ділянку, на яку спадкодавець не мала права власності.
Рішенням Апеляційного суду Харківської області від 10.02.2016 року обґрунтовано скасовано рішення суду першої інстанції та ухвалено нове рішення про задоволення позовних вимог та визнання права власності в порядку спадкування. Рішення мотивовано тим, що відповідно до ч. 1 ст. 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинились в наслідок його смерті. У п. 11 Постанови Пленуму ВСУ від 30.05.2008 року «Про судову практику у справах про спадкування» зазначено, що при вирішенні спору про спадкування права на земельну частку (пай) основним документом, що посвідчує таке право, є сертифікат про право на земельну частку (пай). Оскільки спадкодавець за життя отримала такий сертифікат, то є підстави для задоволення позовних вимог про визнання права власності на земельну частку (пай).
3.1. Оспорювати договір оренди землі може тільки сторона такого договору, або особа чиї права порушує такий договір.
Рішенням Печенізького районного суду Харківської області від 20.09.2016 року по справі № 633/476/15-ц задоволено позовні вимоги Особи 1, розірвано договір оренди землі укладений між ТОВ «Ліс-2003» та Печенізькою РДА з підстав порушення вимог земельного законодавства та водного кодексу України.
Однак рішенням Апеляційного суду Харківської області від 01.12.2016 року вказане рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення про відмову у позові. Рішення мотивовано тим, що Особа 1 не була стороною договору та не доказала, що вказаним договором порушуються її права, а тому не може оспорювати вказаний договір оренди землі
3.2. При підписанні договору оренди землі, необхідно звертати увагу на обсяг повноважень довіреної особи.
Рішенням Богодухівського районного суду Харківської області від 05.12.2016 року по справі № 613/934/16-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 22.02.2017 року відмовлено у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору оренди землі.
Рішення мотивоване тим, що хоча позивач і скасувала довіреність у 2014 році, якою уповноважували Особу 1 підписувати договори оренди землі, однак вказаний договір був підписаний ще у 2007 році, тобто під час дії довіреності, а тому не має підстав для визнання недійсним вказаного договору.
3.3. Відмова від отримання орендодавцем грошових коштів по договору оренди землі не може бути підставою для розірвання такого договору.
Рішенням Шевченківського районного суду Харківської області від 22.06.2015 року по справі № 637/175/15-ц відмовлено у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі.
Рішення мотивовано тім, що відповідач згідно умов договору оренди землі перерахував орендну плату на ім’я позивача поштовим відправлення, доказом чого є поштова квитанція, однак позивач відмовився від отримання вказаних грошових коштів, що встановлено з відповіді начальника поштового відділення. Таким чином, не можна казати, що відповідач порушив умови договору оренди землі, оскільки саме позивач відмовився від прийняття належного виконання договору з боку відповідача.
3.4. Перехід права власності на земельну ділянку не є підставою для розірвання договору оренди землі, крім випадку, якщо така умова передбачена самим договором.
Рішенням Шевченківського районного суду Харківської області від 10.12.2015 року по справі № 637/678/15-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 22.02.2016 року та ухвалою ВССУ від 30.05.2016 року відмовлено у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі.
Рішення мотивовано тим, що норми Закону України «Про оренди землі» не передбачають припинення договору при зміні власника земельної ділянки. Посилання позивача на п. 36 договору між сторонами є необґрунтованими, оскільки вказаний пункт передбачає альтернативні дії при зміні власника земельної ділянки: або розірвання договору або зміна його умов. В свою чергу, позивач після прийняття у спадщину земельної ділянки на протязі 7 років з вимогами про розірвання договору не звертався та отримувала орендну плату, чим погодилась з умовами договору.
Однак в іншому рішенні Шевченківського районного суду Харківської області від 03.09.2015 року по справі № 637/671/15-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 24.11.2015 року відмовлено у задоволенні позовних вимог з тих самих підстав.
Однак ухвалою ВССУ від 24.11.2015 року скасовано вказані попередні рішення та справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції. Ухвала мотивована тим, що п. 36 договору оренди землі передбачена можливість зміни або розірвання договору оренди землі у випадку зміни власника земельної ділянки. Оскільки позивач успадкувала земельну ділянку, то на вказаний пункт договору суд необґрунтовано не звернув уваги.
Слід підкреслити, що по першій указаній справі 637/678/15-ц Верховний Суд України виніс постанову від 06.12.2017 року, якою відмовив у задоволенні заяви про перегляд ухвали ВССУ. У вказаній постанові зазначено, що позивач посилався у тому числі на ухвалу ВССУ від 24.11.2015 року по другій справі, однак Верховний Суд України не знайшов різної практики касаційного суду, оскільки вказана ухвала не є кінцевим документом, а справу направила на новий розгляд.
3.5. Відсутність підпису власника земельної ділянки на договорі оренди землі є безумовною підставою для визнання такого договору недійсним, а отримання грошових коштів по такому договору не спростовує факт відсутності волевиявлення на укладання договору.
Рішенням Кегичівського районного суду Харківської області від 11.08.2016 року по справі № 624/258/15-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 02.03.2017 року та ухвалою ВССу від 08.11.2017 року позовні вимоги про визнання договору оренди землі задоволено.
Рішення мотивовано тим, що почеркознавчою експертизою, на договорі оренди землі стоїть підпис не позивача, як орендодавця, а іншої особи. У зв’язку з цим суд встановив, що у позивача була відсутнє волевиявлення на укладання вказаного договору оренди землі і факт отримання орендної плати на протязі 5 років вказані обставини не спростовує. Крім того зазначено, що вказана позиція узгоджується з правовим висновком у постанові ВСУ від 25.05.2016 року по справі № 6-2612цс15.
3.6. Не використання земельної ділянки за цільовим призначенням є підставою для розірвання договору оренди землі.
Рішенням Первомайського районного суду Харківської області від 27.03.2017 року по справі № 632/2360/16-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 15.05.2017 року задоволено позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.
Рішення мотивовано тим, що судом встановлено відповідач тривалий час не обробляє земельну ділянку сільськогосподарського призначення та останній рік позивач самостійно засіяв землю пшеницею та з боку відповідача не було ніяких претензій. Відповідно до правових позицій, викладених у постановах Верховного Суду України від 12.02.2014 року по справі № 6-161цс13, від 19.03.2014 року по справі № 6-15цс14, від 16.04.2014 року по справі № 6-18цс14 зазначено, що виходячи зі змісту ст.ст. 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки за ст. 22 Закону України «Про оренду землі».
3.7. Договір може бути достроково розірваний за рішенням суду тільки в разі не виконання обов’язків передбачених ст.ст. 24, 25 Закону «Про оренду землі» або умов договору.
Рішенням Ізюмського районного суду Харківської області від 09.11.2016 року по справі № 623/2547/16-ц відмовлено у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі. Рішенням Апеляційного суду Харківської області від 07.12.2016 року, залишеним без змін ухвалою ВССУ від 10.05.2017 року відмовлено у задоволенні позовних вимог з інших підстав.
Рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що договір оренди землі може бути розірваний в разі не виконання обов’язків передбачених ст.ст. 24, 25 Закону «Про оренду землі» або умов договору, Земельного кодексу України, вимог інших норм законодавства. Хоча у договорі оренди землі був передбачений п. 39 за яким сторона в односторонньому порядку може розірвати договір оренди землі попередивши іншу сторону за 2 місяці до початку польових робіт але не пізніше 10 січня поточного року, однак суд зазначив, що це є процедурою розірвання договору, а не підставою для припинення правом користування земельною ділянкою з огляду на ст. 13, 24, 25 Закону України «Про оренду землі» та ст. 141 ЗК України.
3.8. У випадку, відсутності державної реєстрації договору оренди землі, то такий договір не набув чинності, а земля підлягає витребуванню на підставі ст. 388 ЦК України.
Рішенням Зачепилівського районного суду Харківської області від 30.08.2016 року по справі № 620/516/16-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 18.10.2016 року позовні вимоги про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння задоволено.
Рішення мотивовано тим, що відповідач не набув права користування земельною ділянкою, оскільки договір оренди землі в порушення вимог ч. 1 ст. 4, 14, 15 Закону України «Про оренду землі» не був зареєстрований. Таким чином, обґрунтовано витребувано земельну ділянку із чужого незаконного володіння.
4.1. Багаторічні насадження є невідємною частиною земельної ділянки.
Рішенням Богодухівського районного суду Харківської області від 21.10.2016 року по справі № 613/1633/15-ц, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Харківської області від 11.01.2017 року та ухвалою ВССУ від 31.05.2017 року задоволено позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу права на частку пай у майні споживчого товариства «Садівничий кооператив «Червона Нива» - багаторічних насаджень (яблунь) на земельній ділянці, якої власник є позивач.
Рішення мотивовано тим, що позивач є власником земельної ділянки на підставі державного акту, на якій знаходяться спірні багаторічні насадження, однак Особа 1 за вказаним договором продав частку у майні садового товариства – багаторічні насадження, які знаходяться на земельній ділянці позивача. Відповідно до ст. 19, 22, 79 Земельного кодексу України та ст. 373 ЦК України багаторічні насадження є різновидом сільськогосподарських угідь та є невід’ємними від земельної ділянки, а право власності на земельну ділянку поширюється на весь поверхневий слой, у тому числі і на такі насадження. Таким чином, багаторічні насадження, як вказав ВСУ у правовому висновку по справі № 6-14цс15, не можуть розглядатись як окремий об’єкт права власності без земельної ділянки, оскільки є її складовою. Оскільки власником земельної ділянки є позивач, який не був учасником вказаного договору, то договір купівлі-продажу права на частку пай - багаторічні насадження (яблуні) суперечить вимогам ч. 2 ст. 79 ЗК України та ч. 1 ст. 215, ч. 1 ст. 203, ч. 3 ст. 373 ЦК України і був визнаний судом недійсним.
5.1 Набуття права власності на нерухоме майно є підставою для набуття права власності на земельну ділянку, на якій знаходиться вказане нерухоме майно.
Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова від 31.05.2017 року по справі № 645/4913/16-ц позовні вимоги про визнання права власності на ½ частину земельної ділянки задоволено.
Рішення мотивовано тим, що між позивачем та Особою 1 укладено договір дарування ½ будинку 28.01.2004 року, однак за Особою 1 залишилось зареєстрованим право власності на земельну ділянку під будинком. З часом Особа 1 помер, однак земельну ділянку на позивача так і не переоформив, таким чином на підставі ч. 1, 4 ст. 120 ЗК України та ч. 1 ст. 377 ЦК України суд дійшов висновку, що з часу набуття права власності на ½ житлового будинку позивачем, до нього перейшло право власності на ½ земельної ділянки під будинком (навидь якщо вона не зареєстровано належним чином), що узгоджується з правовою позицією ВСУ у постанові від 11.02.2015 року по справі № 6-2цс15.
Висновки.
З огляду на проведене узагальнення слід зазначити, що судді місцевих судів здебільшого вірно розглядають справи, щодо земельних правовідносин. За вказаний період дещо змінилась судова практика щодо визначення юрисдикційної підвідомчості справ, щодо оскарження рішень органів місцевого самоврядування, що стосуються надання у власність (користування) земельних ділянок та порядку обрахунку строку позовної давності при зверненні прокурора в інтересах держави до суду, оскільки це пов’язано з формуванням нових правових позицій Великої Палати ВС.
Крім того, змінилась практика розгляду справ про визнання недійсним договорів оренди землі, у зв’язку з відсутністю підпису орендодавця на договорі; внесення змін у договір оренди землі у зв’язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі та розірвання договору оренди землі через зміну власника земельної ділянки, що спричинено постановленням нових правових позицій Верховним Судом України.
Таким чином, для уникнення помилок у майбутньому та покращення якості відправляння судочинства вважаємо за доцільне донести дане узагальнення до суддів місцевих судів та рекомендувати слідкувати за змінами у практиці Верховного Суду.
Суддя судової колегії судової палати
у цивільних справах
Харківського апеляційного суду О. Ю. Тичкова
Начальник відділу судової статистики
та узагальнення судової практики
Харківського апеляційного суду А. В. Киричок
_03_03.png)
