Отримуйте інформацію лише з офіційних джерел
Єдиний Контакт-центр судової влади України 044 207-35-46
Узагальнення підготовлено відповідно до плану роботи судової палати з розгляду цивільних справ Харківського апеляційного суду (далі – ХАС) на І півріччя 2024 року.
При підготовці узагальнення використані постанови Верховного Суду (далі – ВС), Великої Палати Верховного Суду (далі- ВП ВС), інформація з Єдиного державного реєстру судових рішень стосовно розгляду справ зазначеної категорії за звітній період.
Законодавче регулювання
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина першої статті 15 та частина перша статті 16 ЦК України).
Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення та забезпечити поновлення порушеного права.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).
Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (статті 125, 126 ЗК України).
Згідно з частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Стаття 212 ЗК України визначає, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.
Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо:
1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети;
2) об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту;
3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.
За загальним правилом, закріпленим у частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Згідно із частиною четвертою статті 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
При цьому знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Відповідно до частини сьомої статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах ВС (частина четверта статті 263 ЦПК України).
Останнім часом, спори про скасування рішень про державну реєстрацію права власності на об’єкти, що мають ознаки самочинного будівництва є актуальними, оскільки значною є їх кількість в розрізі скасування рішень про державну реєстрацію права власності на об’єкти саме через ознаки самочинного будівництва.
Підготовка проведення даного узагальнення судової практики показала, що суди першої інстанції посилалися на відсутність розгляду даної категорії справ, відповідно до звіту за 2023 рік, але практика свідчить про наявність таких справ саме у спорах щодо права власності чи іншого речового права.
Пропонуємо розглянути деякі приклади розгляду справ про скасування рішень про державну реєстрацію права власності на об’єкти, що мають ознаки самочинного будівництва за 2023 рік.
Постановою ВС від 15 лютого 2023 року по справі № 644/393/19 змінено рішення Орджонікідзевського районного суду м. Харкова від 21 вересня 2020 року та постанову Харківського апеляційного суду від 24 лютого 2021 року про скасування рішення про державну реєстрацію права власності, оскільки суди зробили обґрунтований висновок про відмову у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради щодо скасування рішення про державну реєстрацію права власності, але помилилися щодо мотивів відмови.
Даний спір пов`язаний із захистом права власника земельної ділянки на розпорядження такою ділянкою, оскільки позов заявлено позивачем для захисту прав та законних інтересів саме на земельну ділянку, на якій розташовано зареєстрований об`єкт нерухомості майна. Тобто, предметом спору є порушення права землевласника з боку відповідача, а не сам садовий будинок, як об`єкт речового права, а тому відсутні підстави вважати, що даний спір пов`язаний з порушенням цивільних прав на цей об`єкт. В даному випадку, позивачем не оспорено право на майно, а тому вирішення питання щодо визначення подальшої долі майна - скасування рішення про державну реєстрацію права власності, залежить від вирішення питання по суті спору, зокрема, встановлення обставин, пов`язаних із наявністю правовстановлюючих документів на право власності у відповідача на спірний садовий будинок, що буде наслідком для визначення правомірності здійснення реєстраційних дій щодо цього майна.
При зверненні до суду Харківська міська рада зазначила, що вона зверталася у зв`язку з невизнанням реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за відповідачем внаслідок незаконних дій державного реєстратора, що виявилося у порушенні положень нормативно правих актів в сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень; зазначила, що її право власника спірної земельної ділянки порушено рішенням державного реєстратора про державну реєстрацію права власності за відповідачем на самочинно збудоване нерухоме майно, яке розташоване на зазначеній земельній ділянці.
Судом першої інстанції зроблено висновок, що реєстратор мав достатньо підстав для вчинення реєстраційних дій, з чим не погодився апеляційний суд і, скасувавши рішення вважав, що такий висновок є передчасним, а скасування рішення про державну реєстрацію не буде ефективним способом захисту прав Харківської міської ради.
Постанова ВС мотивована тим, що суд апеляційної інстанції, відмовивши у задоволенні позову з тих підстав, що скасування рішення про державну реєстрацію не буде ефективним способом захисту прав Харківської міської ради, водночас, не зазначив, яким чином порушено право Харківської міської ради, за умови, що спірна земельна ділянка, на якій розташований садовий будинок, знаходиться у постійному користуванні садового товариства «Електроенергетик». Таким чином, позивачем не доведено належними та допустимими доказами порушення його права.
Постановою ВС від 15 лютого 2023 року по справі № 645/3628/18 змінено рішення Фрунзенського районного суду міста Харкова від 02 лютого 2021 року та постанову Харківського апеляційного суду від 16 серпня 2021 року про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування державної реєстрації права власності на гараж шляхом внесення запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, звільнення земельної ділянки, приведення її у попередній та придатний для подальшого використання стан.
ВС дійшов висновку, що спірна земельна ділянка під будівництво гаражів ані ОСОБА_1, ані гаражно-будівельного товариства «Нізмений» не виділялась, а тому правовідносини у цій справі виникли саме щодо повернення власникові самовільно зайнятої земельної ділянки під об`єктом самочинного будівництва.
Відмовляючи у позові, суди послалися на те, що при вирішенні питання про знесення самочинного будівництва за позовом органу державної влади або органу місцевого самоврядування необхідно встановити, чи було видано особі, яка здійснила самочинне будівництво припис про усунення порушень, чи можлива перебудова об`єкта та чи відмовляється особа, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови. Зазначили, що доказів неможливості перебудови об`єкта або відмови особи, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови, суду не надано.
ВС звернув увагу на те, що за відсутності належним чином виділеної земельної ділянки та затвердженої будівельної документації посилання судів на можливість перебудови спірного гаража на самовільно зайнятій земельній ділянці за відсутності згоди власника із принципами розумності, добросовісності, справедливості не узгоджується та не має правового значення для вирішення справи.
Тобто доводи касаційної скарги Харківської обласної прокуратури про те, що оскаржені судові рішення прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального права (статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статей 183, 212 ЗК України, частини другої, частини четвертої, частини сьомої статті 376 ЦК України), неврахуванням висновків ВС щодо застосування статті 376 ЦК України у подібних правовідносинах, які викладені у постанові ВП ВС від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, у постановах ВС від 18 березня 2020 року у справі № 569/10027/15-ц, від 27 січня 2021 року у справі № 520/9539/13-ц були обґрунтованими.
ВП ВС у постанові від 06 лютого 2019 року у справі № 554/5323/14 дійшла висновку, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі не спростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.
Зі справи відомо, що ОСОБОЮ_1 вчинено самочинне будівництво на самовільно зайнятій земельній ділянці, будь-яких правочинів щодо придбання гаража НОМЕР_1 не укладено, а зареєстроване право власності на нього за рішенням державного реєстратора відділу державної реєстрації Чугуївської міської ради, яке було скасовано рішенням суду.
ВС встановив, що суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем майна та застосували нерелевантну для цих фактичних обставин постанову ВП ВС від 06 лютого 2019 року у справі № 554/5323/14 до вирішення цього спору.
ВП ВС неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діями наслідкам (постанови ВП ВС від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 та від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц).
Постановою ХАС від 13 грудня 2023 року по справі № 2-1787/11 при повторному розгляді скасовано рішення Жовтневого районного суду м. Харкова від 07 грудня 2020 року в частині задоволення позовних вимог про визнання незаконним самовільного будівництва житлового будинку, відновлення порушених прав, усунення перешкод у користуванні та знесення незаконної будівлі.
Адже юридичними фактами, які становлять правову підставу знесення самочинного будівництва, є: істотне відхилення від проекту та/або істотне порушення будівельних норм і правил, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; неможливість проведення перебудови або відмова особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, від її проведення.
Під істотним порушенням будівельних норм і правил необхідно розуміти, зокрема, недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність та загрожує життю й здоров`ю людини, тощо.
Аналогічні висновки викладені у постанові ВП ВС від 31 жовтня 2018 року у справі № 725/5630/15-ц та постановах ВС від 12 червня 2019 року у справі № 361/765/16-ц, від 02 лютого 2022 року у справі № 521/16974/17, від 17 січня 2022 року у справі № 442/4338/17.
У постанові ВС від 19 вересня 2019 року у справі № 369/8792/16-ц зроблено висновок, що право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають органи державної влади, органи місцевого самоврядування і інспекції державного архітектурно-будівельного контролю. У разі порушення прав інших осіб право на звернення до суду мають такі особи за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК України), а також власник (користувач) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376 та стаття 391 ЦК України).
Скасовуючи заочне рішення Жовтневого районного суду м. Харкова від 25 березня 2015 року та ухвалу Апеляційного суду Харківської області від 16 червня 2015 року Вищим спеціалізований судом України з розгляду цивільних і кримінальних справ було зазначено, що суди не звернули увагу на те, що, заперечуючи проти позову, відповідач вказувала, що саме позивачем порушено будівельні норми та правила, оскільки гараж ОСОБА_1 збудовано на межі з будинком АДРЕСА_1 та на фундаменті сараю (літ. «Л»), який належав ОСОБА_4, а останньому було надано дозвіл на перебудову житлового будинку та проведення прибудови для розташування підсобних приміщень рішеннями Виконавчого комітету Жовтневої в м. Харкові районної ради народних депутатів від 04 травня 1982 року № 7-1, від 07 лютого 1984 року № 31-5 та від 03 серпня 1999 року № 55-46, які судами не досліджено. Крім того, відповідач зазначила, що після завершення ОСОБА_4 вказаної прибудови Харківським БТІ були внесені відповідні зміни до технічної документації будинку АДРЕСА_1; у матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази, що відповідач прийняла спадщину після смерті ОСОБА_4 та є власником або користувачем земельної ділянки та домоволодіння по АДРЕСА_1; судом не з`ясовано, чи є ОСОБА_2 належним відповідачем за вказаним позовом.
Таким чином, при повторному розгляді судом апеляційної інстанції враховано всі пропозиції і зауваження ВС і встановлено, що перенесення зовнішньої стіни самовільної двоповерхової прибудови «А2-2» до житлового будинку АДРЕСА_1 з боку буд. АДРЕСА_1, а саме приміщень літ.2-12 першого поверху та прим. 2-14 другого поверху, на відстань 1,1 м. в глибину прибудови «А2-2» неможливо. Між тим, такі висновки спростовуються висновком експерта, яким однозначно встановлено, що, будівлі, про знесення яких просила позивач не знаходяться на земельній ділянці ОСОБА_1, натомість її гараж обпирається на фундамент, який розташований на земельній ділянці АДРЕСА_1, а отже той факт, що облицювання житлової прибудови літ. «А2-2» частково обпираєтсья на стіну гаражу літ. «Е» та знаходиться при цьому на межі ділянки АДРЕСА_1, не може вважатися порушенням права користування земельною ділянкою ОСОБА_1.
Судом беззаперечно встановлено, що будівлі літ. 2-11, 2-13 та літ. 2-14 по АДРЕСА_1 є самочинними. Доказів порушень цілісності будівлі літ. «Е», які б знаходились у причинному зв`язку з самочинним будівництвом спірних будівель матеріали справи не містили. Пошкодження покрівлі будівлі літ. «Е», в ході самочинного будівництва може бути усунуте шляхом здійснення необхідних інженерно-технічних заходів, тобто в інший спосіб ніж знесення. ОСОБА_2 пояснила, що ОСОБА_1 не надає згоди на відновлення дефектів покрівлі будівлі літ. «Е» до ухвалення остаточного судового рішення у цій справі.
Між тим, порушень прав ОСОБА_1 щодо користування належною їй земельною ділянкою не встановлено. ОСОБОЮ_1 не доведено, що будівлі, про знесення яких вона просить загрожують її життю та здоров`ю та є небезпечними.
За загальним правилом державна реєстрація прав проводиться будь-яким державним реєстратором за заявами у сфері державної реєстрації прав (абзац четвертий частини п`ятої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Тобто державна реєстрація прав проводиться державним реєстратором не з власної ініціативи, а на підставі відповідної заяви, поданої зацікавленою особою. Відносини у сфері державної реєстрації речового права виникають між суб`єктом звернення за такою послугою та суб`єктом, уповноваженим здійснювати відповідні реєстраційні дії.
У постанові від 08 березня 2023 року ВС, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення у справі № 420/8499/20 за позовом Управління ДАБК до фізичної особи про приведення самочинно реконструйованого об`єкта до вимог договору купівлі-продажу та про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, дійшов висновку, що вимога про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора є похідною від вимоги про зобов`язання привести самочинно реконструйований об`єкт у відповідність до договору купівлі-продажу (пункт 51).
У постанові ВС від 07 липня 2023 року по справі № 160/11383/22 зазначено, що з урахуванням правового висновку ВС, викладеного, зокрема у постанові від 08 березня 2023 року у справі № 420/8499/20, Суд доходить висновку про те, що, за даних обставин, позовна вимога щодо скасування державної реєстрації права власності є похідною до позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва, а тому її також належить розглядати у порядку адміністративного судочинства.
Тобто висновки судів попередніх інстанцій про те, що розгляд позовних вимог прокурора у цій справі неможливий без втручання у право власності відповідачів, суд вважав за необхідне звернути увагу на правові висновки ВС, викладені, зокрема у постановах від 20 жовтня 2020 року у справі № 569/21350/18, від 24 березня 2021 року у справі № 200/2192/18 та від 27 липня 2022 року у справі № 826/12166/16, відповідно до яких об`єкт самочинного будівництва не може бути об`єктом права власності, а тому державна реєстрація права власності на цей об`єкт не спростовує факт самочинності зведення цього нерухомого майна.
Зокрема, у постанові ВС від 20 жовтня 2020 року по справі № 569/21350/18, залишаючи без змін рішення суду апеляційної інстанції, вказав на те, що встановивши на підставі фактичних обставин справи та належної оцінки доказів, що добудову до нежитлового приміщення, унаслідок якої збільшено площу об`єкта нерухомості, здійснено особою на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети та без відповідних дозвільних документів, за що останню було притягнуто до адміністративної відповідальності, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог, оскільки відповідачка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, яка належить до земель запасу, що не породжує права власності й свідчить про відсутність підстав для реєстрації змін до відомостей про об`єкт нерухомості.
Крім того, у постанові ВС від 24 березня 2021 року у справі № 200/2192/18 зазначив, що об`єкт незавершеного будівництва, який є предметом спору у цій справі, є об`єктом самочинного будівництва, відповідно ефективним способом захисту порушених прав міської ради як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, щодо користування і розпорядження цією земельною ділянкою є вимога про знесення такого будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. При цьому обставина щодо державної реєстрації права власності на цей об`єкт не спростовує факт самочинності зведення цього нерухомого майна, та наявності підстав для застосування статті 376 ЦК України.
До того ж, у постанові від 27 липня 2022 року у справі № 826/12166/16 ВС наголосив, що орган державного архітектурно-будівельного контролю у межах наданих йому повноважень та за наявності передбачених законом підстав має право проводити позапланові перевірки об`єктів, які є самочинним будівництвом та експлуатуються без введення їх в експлуатацію, і такі повноваження зберігаються за уповноваженим органом навіть після реєстрації права власності на такий об`єкт за особою, яка здійснювала будівництво, та після його відчуження на підставі відповідного правочину.
На цій підставі, колегією суддів ВС зазначено, що у разі визнання об`єкта будівництва самочинним, реєстрація права власності на цей об`єкт за особою, яка здійснила таке будівництво, та подальша реєстрація переходу права власності за правочином до іншої особи не змінює правовий режим такого об`єкта будівництва як самочинного та не породжує виникнення права власності на такий об`єкт; відповідно, якщо із позовом про знесення об`єкта самочинного будівництва звертається суб`єкт владних повноважень на виконання своїх контрольних функцій у сфері містобудування (або прокурор в інтересах держави в особі такого суб`єкта), то вимога про скасування державної реєстрації права власності на таких об`єкт є похідною від позовної вимоги про знесення самочинного об`єкта будівництва та підлягає розгляду у порядку адміністративного судочинства.
З огляду на вищезазначене, колегія суддів доходить висновку про неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій положень статей 4 та 19 КАС України, з огляду на неврахування правового висновку ВП ВС, викладеного у постановах від 10 квітня 2018 року у справі № 1519/2-787/11, від 11 квітня 2018 року у справі № 161/14920/16-a, від 15 травня 2018 року у справах № 520/10754/14-ц, № 463/4564/16-a та № 522/5487/17, від 18 грудня 2019 року у справі № 579/968/17, та ВС, викладених у постановах від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18, від 2 грудня 2021 року у справі № 826/15342/18 та від 15 грудня 2021 року у справі № 420/4855/19, внаслідок чого суди невірно визначили характер спірних правовідносин та дійшли необґрунтованого висновку про їх приватно-правовий характер.
Постановою ХАС від 02 листопада 2023 року у справі № 2-6034/08 про визнання права власності скасовано рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 09 липня 2008 року та ухвалено нове, яким позов ОСОБА_1 до Виконавчого комітету Дзержинської районної ради в м. Харкові про визнання права власності залишено без задоволення.
Матеріали справи свідчили, що земельна ділянка по АДРЕСА_3 в установленому законом порядку у власність чи користування ОСОБА_1 не передавалася. За таких обставин, зареєструвавши право власності на самочинне будівництво, позивачка у незаконний спосіб набула майнові права на земельну ділянку, на якій розміщене спірне майно, всупереч волі її власника.
Апеляційним розглядом встановлено, що міська рада не надавала ОСОБА_1 земельної ділянки для будівництва, тому влаштування балкону здійснено з порушенням вимог закону, а висновки суду першої інстанції про задоволення позову є необґрунтованими. Беручи до уваги, що моментом виникнення майнових прав, а саме суб`єктивних прав учасників правовідносин, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням майном є момент набуття права власності, яке позивачем на спірну квартиру у встановленому законом та договором порядку не набуто, вимоги ОСОБА_1 про визнання її власником квартир не ґрунтуються на законі.
Крім того, має місце пред`явлення позовів про визнання права власності на новостворене чи реконструйоване нерухоме майно, щоб спростити чи уникнути встановленої законодавством досить тривалої в часі та фінансово затратної процедури оформлення прав на це майно.
Апеляційний суд дійшов висновку, що оскільки набуття права власності регулюється окремими нормами, а зазначений позов заявлено формально не для визнання, а для набуття права власності, задоволений він бути не може.
Скасування рішення про державну реєстрацію права власності на майно або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або припинення права власності у встановленому законом порядку не вирішить юридичної долі самочинно побудованого майна і не приведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Такий висновок сформулювала ВП ВС у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 за позовом міської ради про припинення права власності на об’єкт нерухомого майна, зареєстрований за громадською організацією.
Свої вимоги позивач обґрунтував порушенням його прав як власника земельної ділянки внаслідок легалізації самочинного будівництва шляхом безпідставної реєстрації права власності на об’єкт самочинного будівництва за громадською організацією. Він стверджував, що спірний об’єкт нерухомості є самочинно збудованим, оскільки під його будівництво не була відведена земельна ділянка, дозвіл на проведення будівельних робіт не надавався, проєкт не затверджувався, а особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набула права власності на нього.
Судом першої інстанції вказано, що позивач має право на судовий захист свого порушеного права, зокрема, шляхом обраного ним способу – припинення права власності громадської організації на спірний об’єкт нерухомості. Натомість суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом знесення самочинно побудованого спірного об’єкта нерухомості відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, а позивач обрав неналежний спосіб захисту своїх прав.
ВП ВС зазначила, що відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Однак як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Для цього їм необхідно дотримуватися чіткого алгоритму дій, передбаченого в статті 376 ЦК України. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна й не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, вимога позивача про припинення права власності громадської організації не відповідає належному способу захисту, оскільки право власності цього суб’єкта на спірний об’єкт нерухомості не виникло (як і сам спірний об’єкт не виник як об’єкт права власності).
Як зауважила ВП ВС, можливі способи захисту прав особи – власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України.
Якщо позивач прагне захистити свої права, порушені внаслідок самочинного будівництва, він має право звернутися до суду з позовною вимогою, сформульованою відповідно до положень частин четвертої або п’ятої статті 376 ЦК України.
Тобто, позивач у цій справі може подати позов про визнання права власності на спірний об’єкт нерухомості (частина п’ята статті 376 ЦК України) або про знесення спірного об’єкта нерухомості (частина четверта статті 376 ЦК України).
У разі задоволення однієї із зазначених вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об’єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку. Водночас буде відновлено і стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Натомість заявлена позивачем у цій справі вимога вказаного не забезпечує.
Постановою ВС від 15 серпня 2023 року по справі № 639/4646/18 залишено без змін рішення Жовтневого районного суду м. Харкова від 13 січня 2022 року та постанову Харківського апеляційного суду від 01 березня 2023 року у справі про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень та скасування рішень про їх державну реєстрацію прав та обтяжень.
У постанові ВС від 31 травня 2023 року в справі № 201/4483/20 зроблено висновок, що: належними відповідачами за вимогами про знесення самочинно збудованого майна, приведення приміщень у первісний стан, шляхом знесення самовільно збудованих об`єктів нерухомого майна, усунення перешкод у здійснені права користування та розпорядження майном шляхом перебудови самовільно збудованих об`єктів нерухомого майна мають бути чинні власники спірного майна, а визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень спричинених самочинним будівництвом.
У постанові від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц ВС дійшов висновку, що задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майна та скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно суди: не врахували, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам, оскільки вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою.
Крім того, про те, що позовні вимоги про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним свідоцтва про право власності, визнання недійсними договорів, які заявлені саме у зв`язку зі здійсненням самочинного будівництва є неефективними способами захисту, вказував ВС у постанові від 27 квітня 2022 року у справі № 521/21538/19.
Таким чином, у даній справі, вимоги про визнання недійсним договору іпотеки, припинення права власності та скасування державної реєстрації права власності не забезпечать усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.
Ефективним способом захисту прав власника (користувача) земельної ділянки щодо усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, спричиненого таким порушенням, є вимога про знесення самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України і вирішення такої вимоги виключає застосування інших вимог.
Постанова ВС мотивована тим, що пред`явлені прокурором позовні вимоги про визнання правочинів недійсними та скасування рішень про державну реєстрацію прав не відповідають критерію ефективності способу захисту порушеного права та не забезпечують усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом, а вимогу про знесення самочинного будівництва (повернення земельної ділянки в попередній стан) позивачем не пред`явлено. Таким чином, суди зробили правильний висновок про наявність підстав для відмови в задоволенні позову прокурора саме в зв`язку з обранням позивачем неефективного способу захисту порушеного права.
ВС не прийняв доводи, що закон не надає суду право відмовляти в задоволенні позову з підстав обрання неефективного способу захисту, оскільки суд може самостійно визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону, адже обрання позивачем неефективного (неналежного) способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (постанови ВП ВС від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 76).
Висновки та пропозиції
Підводячи підсумок проведеного узагальнення судової практики вирішення цивільних спорів щодо скасування рішень про державну реєстрацію права власності, що мають ознаки самочинного будівництва за 2023 рік дійшли висновку про те, що мали місце випадки допущення помилок при прийнятті рішень судами у зв’язку з помилковою юридичною кваліфікацією позовних вимог, недослідженням доказів, неефективним способом захисту, невзяття до уваги важливих фактів, пред`явлення позову до неналежного відповідача, неврахуванням правових позицій ВП ВС або у зв’язку з відступами від них.
На сьогоднішній день процесуальне законодавство свідчить про значний обсяг справ, пов’язаних з земельними відносинами. Саме тому будь-яка категорія справ, що стосується землі (її набуття, користування та розпорядження) є надзвичайно актуальною, постійно обговорюється, досліджується та вдосконалюється.
Практика показує, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки. Сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.
Суддям місцевих судів при відправленні судочинства слід звертати увагу на нормативне регулювання спірних правовідносин та судову практику ВС та ВП ВС під час розгляду цивільних справ.
Для уникнення допущення помилок у майбутньому рекомендуємо суддям місцевих судів дослідити вказане узагальнення та обговорити на нарадах.
Заступник голови
Харківського апеляційного суду Наталія ПИЛИПЧУК
Від відділу судової статистики
та узагальнення судової практики
Харківського апеляційного суду Марина МАРО
_03_03.png)
